Justiça suspende processo de alteração de uso de terreno milionário em Santos

[[legacy_image_320788]] O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP) suspendeu um procedimento administrativo do Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano (CMDU) de Santos, que analisava a transformação de dois terrenos que estavam destinados à construção de moradias populares na Cidade, para a confecção de um condomínio de alto padrão. A decisão foi tomada pela juíza Fernanda Menna Pinto Peres, da 1ª Vara da Fazenda Pública, no dia 11 de dezembro.

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O imóvel fica localizado na Avenida Ana Costa, nos números 80 e 89, na Vila Mathias. A princípio o local era de propriedade do Governo Federal, mas foi leiloado em outubro de 2021 e arrematado pela Construtora e Incorporadora Macuco. Para a alteração de uso, a empresa deveria pagar cerca de R\$ 5,3 milhões para a Prefeitura de Santos.

Os terrenos estão localizados em uma das Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis) de Santos. De acordo com o Plano Diretor da Cidade, essas são áreas ‘constituídas por glebas ou terrenos não edificados, subutilizados ou não utilizados, que, por sua localização e características, sejam destinados à implantação de programas de Habitação de Interesse Social (HIS) e de Habitação de Mercado Popular (HMP)'.

Em novembro de 2022, o Prefeito Rogério Santos sancionou a lei 1.181/22 com algumas modificações no Plano Diretor, permitindo a alteração nas ZEIs e glebas destinadas a habitação popular. Com isso, em março de 2023, a Macuco protocolou junto a Secretaria de Desenvolvimento Urbano (Sedurb) de Santos, o pedido de ‘desgravação’ dos terrenos das Zeis, para que, ao invés de moradias populares, fosse possível construir um grande empreendimento de luxo.

O pedido foi encaminhado para CMDU e desde estão estava sendo discutido para a deliberação. Caso a alteração fosse aprovada, a construtora deveria pagar uma taxa de outorga avaliada em R\$ 5.297.047,34, que seriam repassados ao Fundo de Desenvolvimento Urbano do Município de Santos (Fundurb) voltado à moradia.

Diante da iniciativa, a Defensoria Pública do Estado de São Paulo (DPE) solicitou um mandado de segurança junto à Justiça, contra o secretário municipal de desenvolvimento urbano e presidente do CMDU de Santos, Glaucus Renzo Farinello. Isso porque o órgão alegou falta de transparência do processo, cujo ato estaria prejudicando a participação e a ação da DPE na tomada de decisão no caso.

A DPE ainda fez o pedido de uma liminar de urgência que suspendesse o procedimento administrativo no CMDU, bem como a imediata remessa de cópia integral do processo, com todas as atas de reuniões ordinárias, extraordinárias e das audiências públicas. O objetivo do órgão seria viabilizar o estudo e a efetiva manifestação nos autos administrativos em favor dos interesses dos grupos sociais vulneráveis.

O órgão alega que teria requisitado a cópia do Procedimento Administrativo, bem como a ata das reuniões e informações sobre a votação da proposta, mas que a solicitação não teria sido atendida. O DPF ainda afirmou que os documentos disponíveis nos sites da Prefeitura seriam insuficientes para conhecimento da proposta de alteração dos terrenos.

Um dos motivos principais do pedido de suspensão do andamento do processo, teria sido a mudança da data de realização da audiência pública em que seria deliberada transformação do imóvel. A DPE afirma que houve uma antecipação injustificada da data que, a princípio estava prevista para o dia 27 de dezembro e foi alterada para o dia 13.

Diante disso, a Juíza analisou e acatou o pedindo suspendendo o procedimento administrativo. Na decisão, ela ainda determinou que, no prazo de 10 dias, o CMDU retornasse com as informações requisitadas pela DPE.

A reportagem de A Tribuna procurou a Defensoria em busca de um posicionamento, mas foi informada de que o órgão está em recesso, com retorno programado somente para o dia 8 de janeiro. Por isso, não teriam nenhuma pessoa habilitada para responder os questionamentos.

Seguindo a lei

O secretário Glaucus Renzo Farinello concedeu entrevista sobre o assunto para A Tribuna na última quarta-feira (20). Durante a conversa, o chefe da pasta esclareceu no ano passado houve a revisão do Plano Diretor e da Lei de Uso do Solo, que definem o zoneamento da cidade. Com isso, ele explica que foi criado na Câmara Municipal o dispositivo que permite, mediante contrapartida financeira, com que os proprietários de ZEIs e outros tipos de zoneamento, deem ao imóvel um uso adverso ao original.

“Nessa lei há um rito a ser seguido. Não é simplesmente pagar e alterar o uso. Para poder fazer essa transformação precisaria de aprovação dos conselhos responsáveis, da comissão de ZEIs e em audiência pública, e no final ainda voltaria para a Câmara para a criação de uma lei autorizativa”, explica Glaucus.

O chefe da pasta ainda enfatiza que o poder executivo respeita muito os diferentes poderes. “A gente cumpriu a decisão e não deu prosseguimento ao processo, respeitando o judiciário. No entanto, reiteramos que a lei prevê essa possibilidade ao privado, detentor de um terreno em ZEI, que mediante pagamento e seguindo os passos do processo, possa dar um uso adverso a ele”, detalha.

Glaucus ainda esclarece que apenas cabe a Prefeitura pautar o projeto de alteração, e, portanto, essa não foi uma iniciativa do executivo. “O papel da secretaria foi apenas realizar o levantamento das áreas, definir o valor da outorga, realizar o parecer do processo e levá-lo para discussão dos conselhos”, conta.

Sobre a antecipação da deliberação do processo com a CMDU, o secretário afirma que a mudança de data somente foi feita pois ela cairia entre o Natal e Ano-novo. “Nós respeitamos muito a Defensoria, reconhecemos o papel importante dela dentro do processo democrático e de defesa da sociedade e, se falhamos na morosidade na entrega do material, a gente corrige. A mudança de data, foi apenas por conta das festas de fim de ano”, comenta.

Com relação a falta de transparência apontada pela DPE na decisão, o secretário afirma que estão seguros de que todo o cuidado foi tomado durante o processo. Ele ainda cita que a morosidade na entrega dos documentos ao DPE, se deve a solicitação que foi feita por um e-mail simples para a secretaria, não levando em consideração as vias oficiais que deveriam ser seguidas. No entanto, Glaucus esclarece que toda a documentação requisitada da decisão e a cópia integral do processo já foram entregues para a justiça e agora aguardam um retorno.

“Por fim, é importante esclarecer que esse assunto foi discutido em várias oportunidades com os conselhos que possuem representação da sociedade civil, e teve aprovação de forma unânime. Uma das carências discutidas foi a ausência de programas específicos para habitação, então esse projeto foi pautado e aprovado com a condição de que o recurso de R\$ 5,3 milhões fosse destinado exclusivamente à projetos de moradia”, relata Glaucus.

Posição da construtora

Em nota, a Construtora e Incorporadora Macuco disse que adquiriu o terreno por meio do leilão da Secretaria de Patrimônio da União (SPU) e que nada foi negociado com a Prefeitura Municipal de Santos. A empresa ainda esclareceu que se a área for liberada, serão construídas lojas para locação no local.

No posicionamento, a Macuco ainda afirmou que pela lei aprovada pela Câmara, que prevê a desgravação das ZEIs, seria necessário o pagamento de uma outorga no valor de quase R\$ 6 milhões, que seria destinado ao Fundurb. “A Prefeitura tem inúmeros terrenos vazios, mas o que falta é verba. Com esse dinheiro, daria para fazer cerca de 60 apartamentos”, considera.

Sobre a decisão, a empresa afirma que vai seguir a orientação determinada. No entanto, esclarece que a afirmação de que seria construído condomínio de luxo é ‘totalmente leviana’, visto que o único empreendimento construído pela construtora na região da Avenida Ana Costa, foi feito há 10 anos e ainda conta com apartamentos à venda. “Portanto, não teríamos lucro, mas sim prejuízo, pois a região é estritamente comercial”, avaliam.

Governo Federal

A Secretária de Patrimônio da União (SPU) foi procurada pela reportagem. Em nota, a pasta informou que, com a alienação dos terrenos, não cabe à SPU nenhuma providência a respeito, visto que entende-se que o questionamento da justiça não incide sobre nenhuma atuação ou responsabilidade da Secretaria.