Airbnb é proibido em prédio de Santos após definição na assembleia do condomínio e briga na justiça no litoral de SP

A ação contra a proibição do Airbnb em prédio de Santos foi movida por proprietários de uma unidade que alugavam o imóvel por curta temporada por meio de plataformas digitais (Vanessa Rodrigues / Arquivo AT)

O Edifício Excelsior, conhecido como o “prédio torto” do Canal 4, em Santos , no litoral de São Paulo, venceu disputa judicial e manteve a proibição de locações de apartamentos por Airbnb e outras plataformas do tipo. A decisão da Justiça confirmou o entendimento de que o condomínio do bairro Boqueirão possui destinação exclusivamente residencial.

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A ação foi movida por proprietários de uma unidade que alugavam o imóvel por curta temporada por meio de plataformas digitais. Eles alegaram que a proibição do Airbnb violava o direito de propriedade e defenderam que a convenção condominial não impedia essas locações temporárias.

No entanto, a Justiça julgou a ação improcedente e entendeu que a prática desvirtua a finalidade residencial do condomínio, seguindo entendimento já consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) .

Segundo a síndica do prédio, Maria Inês Chedid, de 62 anos, que está há sete anos à frente do condomínio, a discussão começou após o aumento de problemas envolvendo hóspedes temporários de Airbnb e outras plataformas digitais.

“O principal motivo foi a segurança e a movimentação de pessoas estranhas no condomínio. Os funcionários praticamente viraram empregados de hotel, carregando malas, estacionando carros e lidando com uma rotatividade muito grande de pessoas”, afirma.

A síndica relata que moradores passaram a reclamar constantemente de barulho, desrespeito às regras internas e uso inadequado das áreas comuns.

“Havia gente chegando alterada, batendo em porta errada, elevadores lotados acima do peso permitido e muito entra e sai de pessoas desconhecidas”, conta.

Assembleia confirmou proibição

A discussão ganhou força quando a administração consultou o departamento jurídico do condomínio, comandado pelo advogado Marcelo Marsaioli. A análise identificou que a convenção do Excelsior já previa uso estritamente residencial.

Diante disso, uma assembleia foi convocada para ratificar a interpretação da convenção e formalizar a proibição das locações via Airbnb e outras plataformas do tipo.

“Muita gente compareceu, porque alguns proprietários utilizavam a plataforma Airbnb. Mas a decisão foi unânime entre os moradores presentes”, afirma a síndica.

Na mesma assembleia, o condomínio estabeleceu que contratos de locação deveriam ter duração mínima de 30 dias, além da obrigação de envio prévio da documentação dos locatários ao condomínio.

Desde então, segundo Maria Inês, a convivência melhorou significativamente. “Melhorou 100% o nosso convívio. Hoje, temos muito mais tranquilidade, menos circulação de desconhecidos e um ambiente mais familiar”, diz.

Justiça manteve restrição

Mesmo após a decisão da assembleia, dois proprietários ingressaram na Justiça para tentar derrubar a proibição. Ambos perderam a ação.

Na sentença, a juíza destacou que, embora o direito de propriedade seja garantido pela Constituição, ele não é absoluto e deve respeitar a função social e as normas internas dos condomínios.

A magistrada considerou legítima a restrição por entender que o Airbnb e outras plataformas digitais de hospedagem criam alta rotatividade de pessoas e configuram uma espécie de hospedagem atípica, incompatível com a finalidade residencial prevista na convenção do prédio.

A decisão também cita entendimento do STJ segundo o qual locações de curta duração via plataformas digitais não se equiparam necessariamente à locação residencial tradicional.

Consolidação de entendimento nos tribunais

O advogado Marcelo Marsaioli, responsável pela defesa do condomínio, afirma que o caso do Excelsior reforça um entendimento que vem sendo consolidado nos tribunais.

“O prédio sempre foi essencialmente residencial. Quando começou o Airbnb no edifício, houve um rebuliço geral entre os moradores. Então, fizemos a assembleia apenas para ratificar aquilo que já constava na convenção”, explica.

Segundo Marsaioli, a Justiça, na decisão publicada no ano passado, reconheceu que esse tipo de locação pode gerar impactos ao sossego, à segurança e à rotina dos moradores.

“A juíza entendeu que existe um giro excessivo de pessoas e que isso descaracteriza o uso residencial. Foi exatamente na linha do entendimento do STJ”, afirma.

Entenda o que diz o STJ sobre o Airbnb em condomínios

A decisão envolvendo o Edifício Excelsior ocorre em meio ao fortalecimento do entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre locações de curta temporada em condomínios residenciais, por Airbnb e outras plataformas.

Recentemente, a Segunda Seção do STJ definiu que imóveis em condomínios residenciais só podem ser utilizados para hospedagem por plataformas como Airbnb caso exista autorização expressa dos moradores em assembleia.

Segundo o advogado especialista em direito condominial e presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Santos, Marcelo Vallejo Marsaioli, a decisão possui alcance nacional.

“A esmagadora maioria das convenções prevê finalidade exclusivamente residencial. Para permitir Airbnb, seria necessária alteração da convenção com aprovação de dois terços dos proprietários”, explica.

O entendimento do STJ considera que a alta rotatividade de hóspedes e a natureza comercial das hospedagens podem comprometer características essenciais da vida em condomínio, como segurança, sossego e convivência entre vizinhos.