Preço médio do metro quadrado sobe no litoral de São Paulo e fica acima da média estadual; veja o valor

Entre 2024 e 2025, o preço médio dos imóveis na Baixada Santista já havia registrado alta de 9,3% (Sílvio Luiz/ AT)

O preço médio do metro quadrado de imóveis residenciais na Baixada Santista registrou alta de 7,3% no primeiro trimestre de 2026 na comparação com o mesmo período do ano anterior. O dado é da Pesquisa do Mercado Imobiliário, elaborada pela Brain Inteligência Estratégica, realizada para o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação de Imóveis (Secovi-SP) e divulgada nesta semana pela entidade.

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Na região — representada no estudo por Santos, Praia Grande, Guarujá, São Vicente e Bertioga — o valor médio atingiu R\$ 12.084, patamar 25% superior à média estadual.

O movimento de valorização não é pontual. Entre 2024 e 2025, o preço médio dos imóveis na Baixada Santista já havia registrado alta de 9,3%, indicando continuidade no processo de encarecimento. Segundo a pesquisa, entre os fatores associados a esse patamar estão a limitação de terrenos disponíveis para novos empreendimentos e os custos mais elevados de construção, especialmente no que se refere às fundações, característica relevante em cidades como Santos, onde as condições do solo e a presença de lençol freático exigem soluções mais complexas e onerosas.

Lançamentos em queda e vendas em alta

Em paralelo à elevação dos preços, a pesquisa registrou retração nos lançamentos (novos projetos). No primeiro trimestre, o volume lançado recuou 26,2% em relação ao mesmo período de 2025. Na comparação com o quarto trimestre de 2025, a queda foi ainda mais acentuada, chegando a 47,4%.

Ainda assim, no acumulado dos últimos 12 meses, foram lançadas 3.911 unidades na região, o que representa 6,2% do total registrado entre as 42 cidades analisadas.

As vendas, por outro lado, seguem em expansão. No primeiro trimestre, foram comercializadas 1.289 unidades, alta de 8,6% na comparação anual. Considerando os últimos 12 meses, o total vendido soma 4.629 unidades, evidenciando a manutenção do apetite do mercado, mesmo em um cenário de menor oferta.

O estoque de apartamentos na Baixada Santista está em 5.778 unidades. Mantido o ritmo atual de vendas, esse volume seria absorvido em aproximadamente 15 meses, na ausência de novos lançamentos. É o maior prazo de escoamento entre todas as regiões analisadas pela pesquisa.

VGL do 1º trimestre

No primeiro trimestre, o Valor Geral de Lançamentos (VGL, que mede a soma dos preços dos imóveis à venda) na região foi de R\$ 828,9 milhões. Excluindo a Região Metropolitana de São Paulo, o resultado posiciona a Baixada Santista como a segunda maior entre as 42 áreas analisadas, com participação de 15,7%, consolidando a região como um dos principais polos do mercado imobiliário paulista.

O perfil dos empreendimentos da região é majoritariamente voltado aos segmentos de médio e alto padrão (Imagem ilustrativa/FreePik)

COMO ESTÁ O MERCADO

Médio e alto padrões

O perfil dos empreendimentos da região é majoritariamente voltado aos segmentos de médio e alto padrão. No primeiro trimestre, das 758 unidades lançadas, 735 se enquadram nesses segmentos, o equivalente a 97% do total. Esse direcionamento reflete tanto o custo elevado dos terrenos quanto a busca das incorporadoras por produtos de maior valor agregado, além de ajudar a explicar a velocidade de vendas mais moderada em relação a mercados com maior presença de habitação econômica.

Minha Casa, Minha vida

Por outro lado, a participação do programa Minha Casa, Minha Vida na Baixada Santista permanece reduzida. No período, foram registradas 23 unidades enquadradas no programa, cerca de 3% dos lançamentos.

Esse padrão também aparece nas vendas. Das 1.289 unidades comercializadas no trimestre, 18 pertenciam ao Minha Casa, Minha Vida, o equivalente a 1,4%. No histórico de lançamentos, das 27.366 unidades registradas, 946 correspondem ao segmento econômico, representando 3,5% do total.

Maioria é de dois quartos

A distribuição por tipologia indica predominância de unidades de dois dormitórios, com 16.268 unidades no histórico. Em seguida, aparecem imóveis de três dormitórios (6.779), um dormitório (3.640) e quatro ou mais (679). No estoque atual, o padrão se repete: 2.986 unidades de dois dormitórios, 1.849 de três dormitórios, 766 de um dormitório e 177 unidades com quatro dormitórios ou mais.

Renda elevada

A Baixada Santista também se destaca no contexto estadual por seus indicadores socioeconômicos. A região concentra 3,1% da população paulista e 3,2% dos domicílios do Estado, além de contar com renda média de R\$ 7.188,98 — a terceira mais alta entre as áreas analisadas — fatores que contribuem para sustentar o dinamismo do mercado imobiliário local, diz a pesquisa.

Demanda permanece aquecida

Mesmo com a elevação dos preços, os indicadores de demanda permanecem elevados. Segundo a pesquisa da Brain Inteligência Estratégica para o Secovi-SP, 49% dos entrevistados afirmam ter intenção de adquirir imóvel. Desse total, 22% pretendem comprar em até 12 meses e 26% em até 24 meses.

Esse movimento é impulsionado por fatores demográficos e econômicos. De acordo com o sócio-fundador da Brain, Marcos Kathalian, o Brasil registra 1 milhão de casamentos por ano, além de 400 mil separações formais, o que contribui diretamente para a formação de novos domicílios e para a geração contínua de demanda por moradia.

“O aumento expressivo da demanda por moradias está ligado à dinâmica de formação das famílias. São movimentos naturais da sociedade que acabam pressionando o mercado imobiliário”, afirma.

Segundo ele, o cenário macroeconômico (juros, inflação e emprego) também contribui para esse comportamento. “O País vem de seis anos seguidos de crescimento econômico, com redução do desemprego e aumento da renda. Se a mediana do trabalhador brasileiro está na faixa dos 40 anos, que é justamente o momento de constituição de família, há uma tendência natural de busca pela casa própria, principalmente quando há oferta de crédito”, diz ele.

Nesse contexto, mesmo com a retração dos lançamentos no curto prazo, a demanda permanece aquecida e sustenta o nível de vendas. “Existe uma pressão de demanda que continua estimulando o mercado imobiliário. Isso incentiva os empreendedores a colocarem novos projetos no mercado, ainda que de forma mais cautelosa”, afirma.

Os indicadores de risco seguem em níveis reduzidos. A taxa de distratos (comprador desiste do negócio) está em 4,9%, enquanto a inadimplência atinge 0,9%, o menor nível da série histórica.

Segundo a pesquisa, a intenção de compra varia conforme poder aquisitivo: 51% entre famílias com renda superior a R\$ 20 mil, 51% entre R\$ 2,5 mil e R\$ 5 mil e 49% na faixa de R\$ 5 mil a R\$ 10 mil.