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Com oferta de terrenos para construção, Mongaguá mantém crescimento, impulsionada pela proximidade com a Capital e pela influência do mercado imobiliário de Praia Grande (Prefeitura de mongaguá/Divulgação)

O mercado imobiliário de<a href="https://www.atribuna.com.br/cidades/litoral-sul"> Mongaguá, Itanhaém e Peruíbe,</a> no litoral de São Paulo,&nbsp; cresceu no ano passado, com aumento do número de construções aprovadas e expansão do segmento de imóveis novos quanto usados, segundo dados das prefeituras e o balanço de construtores e corretores. 
 
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Apesar de compartilharem características de cidades balneárias, os três municípios têm perfis distintos de ocupação, verticalização e demanda.

Em Mongaguá, a Prefeitura expediu 322 alvarás de construção no ano passado, frente aos 273 emitidos em 2024, aumento de 17,9%. A predominância é de casas unifamiliares. Atualmente, o município não conta com incentivos fiscais à verticalização, mas está em andamento a revisão da Lei de Uso e Ocupação do Solo, com previsão de reuniões com construtores para discutir propostas e formas de atrair novos investimentos para a construção civil.

Em Itanhaém, foram aprovados 300 pedidos de construção nova em 2024, considerando processos simplificados e com parcelamento, número que subiu para 477 no ano passado, crescimento de 59%. No total de processos simplificados em geral, o município passou de 1.076 protocolos em 2024 para 1.241 em 2025. A maior parte das construções aprovadas corresponde a residências unifamiliares, mas a cidade conta com uma nova Lei de Uso e Ocupação do Solo, aprovada em 2024, que prevê incentivo à verticalização em áreas classificadas como de ocupação prioritária.

Já em Peruíbe, foram emitidos 719 alvarás de construção em 2024, recuando para 526 em 2025 (-26%). Por outro lado, o número de habite-se cresceu, passando de 514 em 2024 para 526 em 2025 (+2,3%).

A movimentação imobiliária também aparece na arrecadação do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Em 2024, as transações somaram R\$ 12,07 milhões, enquanto em 2025 chegaram a R\$ 12,44 milhões, crescimento de 3%.

Mongaguá atrai comprador; Itanhaém muda perfil

Para o diretor da Construmoura, Tadeu Fialho, que atua em Mongaguá e Itanhaém, os dois municípios seguem em expansão, ainda que sem a euforia observada em outros períodos.

Segundo ele, Mongaguá apresenta hoje maior crescimento, impulsionada pela proximidade com a Capital e pela influência do mercado de Praia Grande. “É uma cidade estratégica, com expansão urbana e que continua valendo a pena para investir”, afirma Fialho.

Em Itanhaém, Fialho destaca o avanço mais recente da verticalização. “A cidade começou há pouco tempo a ter um boom de prédios. Ainda existe uma demanda grande por casas, mas já há uma migração para empreendimentos verticalizados”.

De acordo com o construtor, os lançamentos atuais são puxados por condomínios com áreas de lazer completas, vista para o mar e apartamentos de dois dormitórios, perfil que atende a maior parte do público.

Mesmo com juros elevados, Fialho afirma não ter percebido queda no número de construções iniciadas nos últimos dois anos. Para ele, a proximidade com a Capital, a consolidação do Litoral como alternativa de moradia e o aumento do trabalho remoto sustentam a demanda.

“Hoje não se vende só apartamento, se vende qualidade de vida”, afirma, ao citar a procura de compradores da Capital, do ABC e do Interior de São Paulo, tanto para segunda moradia quanto para investimento e locação.

Segundo o diretor da Construmoura, há ainda amplo espaço para crescimento em Mongaguá e Itanhaém, tanto em terrenos disponíveis quanto em áreas já ocupadas por prédios antigos, que tendem a ser substituídos por edificações mais altas. Ele destaca que a empresa possui mais de 30 terrenos no Litoral destinados a futuros lançamentos.

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Peruíbe tem perfil mais residencial, com população fixa expressiva e crescimento mais horizontal, segundo Viana Neto, do Creci (AdobeStock)

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Peruíbe limita verticalização, com prédios até quatro andares próximo à praia

O engenheiro civil Wlamir Moons, da WM Engenharia e Construção, avalia que o mercado de Peruíbe está em expansão, impulsionado principalmente pelo pós-pandemia e pela flexibilização do trabalho. “As pessoas passaram a ficar mais tempo na cidade, o que aumentou a procura por reformas e novas construções”.

Moons destaca que o Plano Diretor local limita a verticalização, especialmente na faixa próxima à praia, onde prédios são permitidos apenas até quatro andares.

Para ele, essa característica preserva o perfil residencial da cidade e evita impactos maiores na infraestrutura urbana. “Peruíbe mantém uma ocupação mais horizontalizada, o que ajuda no planejamento e na qualidade de vida”, afirma.

O construtor observa que, nos últimos anos, o foco do seu trabalho tem migrado da construção de casas de médio padrão para reformas, em razão do aumento no custo dos materiais e das exigências do financiamento imobiliário. Segundo ele, apesar da desaceleração em alguns segmentos de venda, a demanda por melhorias e adequações nos imóveis segue em alta.

Região mistura aspecto interiorano com tendência comercial e de temporada

Segundo o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, Peruíbe tem perfil mais residencial, com população fixa expressiva e crescimento mais horizontal.

Para o corretor, Itanhaém se assemelha a cidades do Interior e Mongaguá apresenta característica mais comercial, voltada ao investimento e ao veraneio.

No segmento de imóveis usados, Viana afirma que houve crescimento expressivo em 2025 em toda a região, com aumento próximo de 50% nas vendas. Segundo ele, a maior parte dos negócios se concentra em apartamentos, na faixa de até R\$ 400 mil, ligada ao programa Minha Casa, Minha Vida.

Para os próximos anos, Viana vê continuidade no crescimento imobiliário do Litoral Sul, impulsionado pela limitação de espaço em Santos e pelo avanço gradual da ocupação em municípios mais ao sul.

“São cidades planas, com grande extensão territorial e potencial de aproveitamento, especialmente nas áreas próximas às praias”, afirma.

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