Impactos do Túnel Santos-Guarujá no litoral de São Paulo: mercado de imóveis deve crescer com obra

Meschini: “Com as obras do túnel, a tendência é o mercado começar a decolar” (Alexsander Ferraz/AT)

Carlos Meschini é corretor de imóveis, empresário no ramo imobiliário há mais de 30 anos e diretor regional do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP). Nesta entrevista para A Tribuna , entre outros temas, ele fala sobre o cenário atual do mercado e a expectativa que envolve o túnel Santos-Guarujá.

Como ficou o mercado de compra e venda de imóveis com a subida dos juros básicos (taxa Selic)? O mercado sempre sente quando a taxa de juros sobe. Ele acaba se adequando, mas sente um impacto nos primeiros meses e as vendas diminuem. Depois, acaba se adequando. O problema da Selic, do aumento dos juros, realmente, é a publicidade negativa, o que inibe um pouco o comprador.

A Caixa Econômica Federal retomou a normalidade dos empréstimos ou ainda há falta de recursos para emprestar? Aos poucos, a Caixa vai retomando a sua normalidade. Ainda não está normal, tem muito crédito a ser liberado e a tendência é que isso deva normalizar nos próximos meses. A Caixa está voltando ao normal gradativamente, principalmente para os imóveis financiados de terceiros e para o comprador de imóveis prontos. Os compradores de imóveis na planta já tinham contrato com a Caixa. Esses contratos, feitos antes, estão sendo honrados.

Na região, repete-se a tendência nacional de muita compra de imóveis novos populares pelo Minha Casa, Minha Vida? Sim, porque o Minha Casa, Minha Vida vem para suprir uma carência habitacional muito grande de todo o Brasil, e a nossa região não fica fora, principalmente em São Vicente, Guarujá e Praia Grande. Esse mercado fica cada vez maior porque ainda existe essa carência absurda.

Como está o segmento de baixa renda na região, considerando que, especialmente em Santos, o custo elevado dos terrenos inibe investimentos em imóveis populares? O segmento de baixa renda é a maior carência nossa e fica cada vez mais difícil para compradores de Santos. Esses clientes começam a migrar para Praia Grande, São Vicente, Guarujá, Bertioga e Mongaguá, por exemplo. Temos uma expectativa de que o Centro de Santos vá receber imóveis para baixa renda e, assim, conseguiremos encaixar essa população que vem crescendo dos morros. Contudo, morar em Santos vai ficar cada vez mais caro e os interessados em comprar um imóvel devem buscar outras alternativas na região.

A Caixa lançou recentemente uma nova linha para financiar imóveis de retrofit (prédios antigos revitalizados). Como o mercado recebeu essa novidade? Com uma expectativa muito positiva, e nós, do Secovi, assim como todo o setor, estamos bastante otimistas. Acreditamos que essa iniciativa tem grande potencial para dar certo, especialmente porque o retrofit tende a oferecer um custo mais acessível, permitindo que as pessoas vivam com mais qualidade. Esse incentivo da Caixa para financiar esses imóveis e viabilizar as reformas é muito interessante.

Qual o impacto da construção do túnel Santos-Guarujá no mercado imobiliário das duas cidades? O túnel deve trazer muitas mudanças. Temos uma projeção de crescimento muito grande para todo o Litoral. Há uma visão a longo prazo muito interessante e temos visto muitas pessoas procurando terrenos em Bertioga, já visualizando esse otimismo do setor e a facilidade para poder atravessar o canal em direção ao Guarujá. Acredito que, quando as obras do túnel ficarem mais perceptíveis, a tendência é o mercado começar a decolar e, quando o túnel estiver pronto, com certeza haverá impactos diferentes. Além disso, há o Aeroporto do Guarujá, que também deve impactar esse mercado.

Meschini: “As vendas acontecem em ritmo consistente, acompanhando os lançamentos, o que mantém o estoque em um nível saudável e realista.” (Vanessa Rodrigues/AT)

Como as imobiliárias têm utilizado as tecnologias digitais para ampliar as vendas? As imobiliárias têm investido fortemente em vídeos curtos e de alta qualidade, além de estratégias para captar leads qualificados na internet, ou seja, aqueles realmente interessados no produto. A tecnologia avança rapidamente e já se tornou essencial no mercado imobiliário, tanto para imóveis usados quanto novos. Praticamente todas as imobiliárias dependem dela, pois o cliente, ao buscar um imóvel, recorre diretamente à internet. O desafio é alcançar esse comprador no ambiente digital e direcioná-lo da melhor forma.

Hoje já se pode dizer que Santos esgotou o estoque de imóveis após o boom do pré-sal? Os imóveis comerciais que estavam encalhados já foram absorvidos pelo mercado, enquanto os residenciais nunca enfrentaram esse problema. A demanda foi atendida, novos empreendimentos foram lançados e comercializados rapidamente. Após o pré-sal e o período de alto estoque, novos prédios corporativos foram construídos e estão totalmente ocupados, seja por locação ou venda. O mercado já superou essa fase há algum tempo e continua buscando novas oportunidades de crescimento. Em Santos, o estoque ainda é relativamente alto devido ao grande volume de lançamentos nos últimos anos, pois em 2023 e 2024 tivemos muitos empreendimentos, e 2025 também promete um número significativo de novos projetos. As vendas acontecem em ritmo consistente, acompanhando os lançamentos, o que mantém o estoque em um nível saudável e realista. O mercado segue em um equilíbrio sustentável, sem excessos nem retração, mantendo um fluxo contínuo de lançamentos e vendas.

Como está o segmento de imóveis novos? Qual tipo de padrão está mais aquecido: compactos, populares ou de alto padrão? O segmento mais aquecido atualmente é o de alto padrão, que passou um período estagnado, mas retomou com força. Os imóveis compactos também têm boa demanda, especialmente aqueles de alto padrão, que atendem um público específico. Há uma diferença significativa entre os perfis de compradores, mas quem tem poder aquisitivo e está vindo para a cidade busca tanto unidades de alto padrão quanto compactos bem estruturados, tornando essa combinação uma tendência interessante no mercado. O segmento popular também se mantém aquecido, impulsionado pela demanda constante e pela possibilidade de encaixe da renda dos compradores. Os empreendimentos lançados pelo Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, tiveram excelente desempenho, com alta taxa de vendas e adesão. Por outro lado, o mercado de médio padrão enfrenta mais desafios, sentindo os impactos econômicos com maior intensidade.

Como está o mercado de imóveis usados na região? Há uma boa oferta? Os imóveis usados estão com alta oferta e sentindo os efeitos do grande volume de lançamentos. Com muitos empreendimentos novos sendo entregues, o mercado de usados sofre uma leve retração, mas tende a se recuperar na sequência. Na Baixada Santista, especialmente em Santos, há uma dinâmica interessante: muitos proprietários vendem imóveis usados para adquirir unidades novas. Essa movimentação mantém o segmento aquecido e com boas perspectivas para 2025. O crescimento do mercado de usados está diretamente ligado à necessidade de venda para viabilizar novas compras, o que impulsiona as negociações. No entanto, esse segmento depende fortemente de avaliações e adequações ao perfil do comprador. Ainda assim, a tendência para 2025 é de crescimento significativo, acompanhando o ritmo do mercado imobiliário.

Os preços dos imóveis usados subiram muito recentemente? Os preços dos imóveis usados passaram por uma adequação, mas não tiveram um aumento significativo. Eles seguem em um patamar abaixo dos imóveis novos, o que é natural, já que os lançamentos trazem soluções modernas e atrativas que os usados não conseguem oferecer da mesma forma. No mercado de usados, o valor real é definido pelo que os compradores estão dispostos a pagar, e não necessariamente pelo preço pedido pelo vendedor. Essa dinâmica faz com que os preços se ajustem conforme a demanda, garantindo que o setor continue ativo.