Comprador de apartamento em Guarujá tem leilão suspenso graças a direito desconhecido de quem financia imóvel; entenda

A decisão em Guarujá reconheceu que o comprador ainda poderia regularizar a dívida antes da averbação da consolidação do imóvel (Rogério Soares / AT)

Uma decisão da 3ª Vara Cível de Guarujá , no litoral de São Paulo, reacendeu a discussão sobre um direito previsto na Lei nº 9.514/1997 que ainda é desconhecido por muitos compradores de imóveis financiados. A Justiça suspendeu a consolidação da propriedade e os leilões extrajudiciais de um apartamento ao entender que o proprietário ainda poderia regularizar a dívida antes da averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel.

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A medida foi concedida em caráter de tutela de urgência após o juiz reconhecer que, enquanto a consolidação da propriedade fiduciária não estiver formalmente registrada no cartório, o devedor ainda pode quitar os valores em atraso e manter o contrato de financiamento vigente.

Segundo a decisão, a legislação garante expressamente ao comprador o direito de "purgar a mora", ou seja, regularizar o débito, até o momento em que a consolidação da propriedade for averbada na matrícula do imóvel.

O advogado Igor Lopes Assunção, especialista em leilões judiciais e extrajudiciais de imóveis, explica que existe um período pouco conhecido entre o encerramento do prazo inicial de 15 dias para pagamento e a efetiva consolidação da propriedade em nome da instituição financeira.

De acordo com ele, a Lei nº 9.514/1997 prevê que a averbação da consolidação ocorra cerca de 30 dias após o fim desse prazo. Entretanto, esse intervalo pode ser ainda maior, dependendo da rapidez do banco em reunir documentos, recolher tributos e solicitar a consolidação ao cartório, além do tempo necessário para análise do registro.

"O problema é que o comprador normalmente não sabe quando o banco fará esse pedido. Por isso, embora possa existir uma janela de algumas semanas ou até meses, cada dia faz diferença", afirma.

Muitos acreditam que perderam o imóvel

Segundo o especialista, um dos erros mais frequentes ocorre justamente pela falta de informação. Após receber a notificação de inadimplência, muitos compradores acreditam que o fim do prazo de 15 dias significa a perda definitiva do imóvel. Com isso, deixam de procurar orientação jurídica e acabam perdendo uma oportunidade que ainda existia.

"O banco costuma informar que, após os 15 dias, não há mais solução. Mas, enquanto a consolidação não estiver registrada, a lei ainda permite a regularização do contrato", explica Igor Lopes Assunção.

Outro erro comum é esperar a publicação do edital do leilão. Nessa fase, normalmente a consolidação da propriedade já foi registrada, tornando inviável restabelecer o financiamento apenas com o pagamento das parcelas em atraso.

Quem pode usar esse direito?

O benefício não vale para todos os tipos de contratos. Segundo o advogado, a previsão do artigo 26-A da Lei nº 9.514/1997 aplica-se aos financiamentos destinados à aquisição ou construção de imóveis residenciais, excluindo operações de consórcio. Além disso, a consolidação da propriedade ainda não pode ter sido registrada em nome da instituição financeira.

Após esse registro, explica o especialista, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio do Tema Repetitivo 1.288, firmou entendimento de que não é mais possível restabelecer o contrato apenas quitando as parcelas atrasadas. Nesse caso, o comprador passa a ter apenas o direito de preferência para adquirir novamente o imóvel pelo valor da dívida e dos encargos previstos em lei.

O que fazer ao receber a notificação?

A orientação é agir rapidamente. Enquanto estiver dentro do prazo inicial de 15 dias, o pagamento deve ser feito diretamente no Registro de Imóveis, conforme os valores informados na intimação.

Caso esse prazo já tenha expirado, a primeira providência é solicitar uma matrícula atualizada do imóvel para verificar se a consolidação da propriedade já foi registrada. Se ela ainda não tiver ocorrido, o comprador poderá quitar a dívida e as despesas do procedimento.

Se o banco se recusar a receber o pagamento, o caminho indicado é ingressar imediatamente com uma ação de consignação em pagamento, realizando o depósito judicial do valor devido e solicitando a suspensão da consolidação da propriedade e do leilão.

Embora a decisão de Guarujá seja de primeira instância e ainda possa ser contestada, o advogado afirma que ela apenas aplica uma previsão expressa na Lei nº 9.514/1997.

Decisões favoráveis semelhantes

O especialista destaca ainda que o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) possui decisões reconhecendo a averbação da consolidação da propriedade como o marco final para a regularização da dívida, entendimento compatível com a posição firmada pelo Superior Tribunal de Justiça.

Segundo Igor Lopes Assunção, seu escritório já obteve decisões favoráveis em outros casos semelhantes e, em muitos deles, as instituições financeiras sequer recorreram.

Para o advogado, a principal contribuição da decisão é ampliar o conhecimento dos consumidores sobre um direito previsto em lei e evitar que compradores desistam de buscar uma solução antes do momento efetivamente estabelecido pela legislação.