Baixada Santista vende mais imóveis no fim de 2025 e mercado imobiliário cresce 15,6% no litoral de São Paulo

Construções na Ponta da Praia, em Santos: levantamento revela que tíquete médio das unidades chega a R\$ 928 mil na Baixada Santista, com valor do metro quadrado em R\$ 11,2 mil (Alexsander Ferraz/ AT)

O mercado imobiliário na Baixada Santista, no litoral de São Paulo, registrou crescimento nos lançamentos e nas vendas na reta final do ano passado. Levantamento divulgado pelo Secovi-SP (sindicato das empresas de compra e venda de imóveis) e pela Brain Inteligência Estratégica aponta um salto de 15,6% nas vendas, indicando maior absorção dos imóveis disponíveis pelo mercado, e alta de 6,7% nos lançamentos no último trimestre de 2025 em relação ao mesmo período do ano anterior.

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Mas, se por um lado, os últimos três meses de 2025 foram marcados por números positivos, a luz amarela é acesa quando se faz a análise sobre o ano todo. De janeiro a dezembro de 2025, a região teve retração de 24,1% nas unidades lançadas na comparação com os 12 meses de 2024.

Apesar da redução na oferta de novos empreendimentos, o volume de vendas apresentou estabilidade no mesmo período, com variação negativa de 0,1%. Os resultados indicam que, mesmo com menos projetos chegando ao mercado, a demanda por imóveis manteve ritmo semelhante ao observado no ano anterior.

“Como o mercado imobiliário trabalha sempre no longo prazo, muitas vezes o lançamento acontece em um momento e as vendas em outro. Às vezes há um excesso de lançamentos e as vendas dão uma travada, ou acontece o contrário. Neste caso, tivemos crescimento nas vendas e nos lançamentos no trimestre, mas ainda aquém do resultado do ano anterior, que foi melhor. Em 2024, por exemplo, a taxa de juros estava mais baixa, e quando ela sobe, como aconteceu em 2025, o mercado acaba sentindo”, afirma o diretor regional do Secovi-SP, Carlos Meschini.

Os números fazem parte do relatório que acompanha o desempenho do mercado imobiliário nas principais regiões do Estado e reúne dados sobre lançamentos, vendas, estoque e comportamento do consumidor.

No recorte específico da Baixada Santista, o levantamento considera os municípios de Santos, Praia Grande, Guarujá e São Vicente. Segundo o Secovi-SP, futuramente, a cidade de Bertioga será incluída no monitoramento regional por conta do ritmo crescente de seu mercado imobiliário.

Juntas, as quatro cidades atualmente analisadas representam 3,1% da população do Estado, 3,2% dos domicílios e 1,8% do Produto Interno Bruto (PIB) paulista. A renda média mensal registrada nesses municípios é de R\$ 7.188,98.

Ainda levando em conta os dados do quarto trimestre do ano passado, o indicador de escoamento do estoque, métrica utilizada para estimar o tempo necessário para a venda das unidades disponíveis, está em 16 meses na Baixada Santista. Isso indica que os imóveis disponíveis na região levariam um ano e quatro meses para serem vendidos, caso o ritmo atual de comercialização seja mantido.

Preço médio

Outro indicador destacado no levantamento é o valor médio dos imóveis comercializados nas regiões analisadas. Na Baixada Santista, o tíquete médio das unidades chega a R\$ 928.033,00, com área privativa média de 82 metros quadrados. O valor médio do metro quadrado é de R\$ 11.261,00.

Segundo o estudo, esse patamar coloca a região 21% acima da média registrada entre as cidades analisadas na pesquisa. Dessa forma, a Baixada Santista aparece entre os mercados com maior valorização imobiliária dentro do levantamento.

“Essa valorização acontece por vários fatores. A região oferece qualidade de vida, proximidade com São Paulo e uma cidade de praia com boa infraestrutura. Além disso, o custo de construção aqui é maior. Em Santos, por exemplo, temos um dos solos mais difíceis para obras, o que encarece os empreendimentos. Os terrenos também são muito mais caros do que em cidades do interior, o que acaba puxando o preço do metro quadrado para cima”, explica Meschini.

Segmento econômico

A pesquisa também analisa a participação de empreendimentos vinculados ao programa habitacional federal Minha Casa, Minha Vida (MCMV) no mercado imobiliário das regiões estudadas. Na Baixada Santista, os imóveis ligados ao MCMV representam 11,2% do volume total de vendas, enquanto os demais padrões concentram 88,8% das comercializações registradas no período analisado.

Em valores financeiros, o levantamento aponta R\$ 95,7 milhões em vendas associadas ao programa habitacional. Já os empreendimentos de outros padrões somam R\$ 761,1 milhões. Ao todo, o volume de vendas imobiliárias na região alcança R\$ 857 milhões dentro do período considerado no estudo.

Procura elevada

O levantamento indica que a procura por imóveis permanece significativa. Segundo a pesquisa, cerca de 3,8 milhões de famílias realizam buscas por imóveis em plataformas on-line. Dessas, aproximadamente 2,4 milhões avançam para visitas presenciais em unidades disponíveis no mercado. O estudo aponta ainda que o número de famílias que visitam imóveis presencialmente apresentou queda de cerca de 400 mil no último trimestre. Ainda assim, o patamar permanece semelhante ao registrado no final de 2024, indicando manutenção do interesse pela aquisição de imóveis.

Apartamentos lideram preferência

O relatório também apresenta dados sobre o comportamento de consumidores interessados na compra de imóveis. Em relação ao tipo de moradia desejada, os apartamentos lideram as preferências, citados por 48% dos participantes da pesquisa.

As casas em rua aparecem em segundo lugar, com 34% das escolhas, seguidas pelas casas em condomínio fechado, mencionadas por 15% dos entrevistados.

“Santos é uma das cidades mais verticalizadas do Brasil e o morador da região já está acostumado a viver em apartamento. Essa cultura acabou se espalhando por toda a Baixada Santista, principalmente em cidades como Praia Grande. Por isso, os apartamentos continuam sendo o tipo de moradia mais procurado, enquanto as casas aparecem como segunda opção”, pontua o diretor regional do Secovi-SP, Carlos Meschini.

Outras opções citadas incluem terrenos em condomínios fechados e loteamentos abertos, embora com participação menor entre as intenções de compra registradas no levantamento.

Segundo a pesquisa, metade dos entrevistados afirma ter intenção de adquirir um imóvel. O índice aparece de forma relativamente equilibrada entre diferentes faixas de renda analisadas no estudo.

Entre os entrevistados, 35% afirmam que pretendem realizar a compra em até um ano. Outros 35% indicam que planejam adquirir um imóvel em um prazo entre um e dois anos.

Motivações

De acordo com o estudo, as decisões de compra costumam estar associadas a mudanças na vida das famílias e à busca por melhores condições de moradia. Entre os principais motivos citados pelos entrevistados estão sair do aluguel, deixar a casa dos pais, casamento, mudança de localidade e a necessidade de mais espaço ou de benefícios adicionais no imóvel.

A pesquisa aponta que esses fatores geralmente aparecem em momentos de transição na vida das famílias, como a formação de um novo núcleo familiar ou a necessidade de adequar a moradia a uma nova fase da vida.

Também aparece entre as motivações mencionadas o desejo de trocar a residência atual por um imóvel mais moderno ou que atenda melhor às necessidades da família.

Dois ministros já votaram sobre exigência de escritura em contratos (Alexsander Ferraz/AT)

STF decidirá sobre escritura pública

O Supremo Tribunal Federal (STF) vai se decidir se é obrigatória a exigência de escritura pública em contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária fora do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

O caso começou a ser analisado em sessão de julgamento virtual da Segunda Turma da Corte no mês passado, suspensa por um pedido de vista do ministro Luiz Fux. Não há prazo para retomada do julgamento.

A análise envolve a aplicação da Lei Federal 9.514, de 1997, conhecida como Lei do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). A norma cita que as transações podem ser realizadas por escritura pública ou instrumento particular com efeitos de escritura pública.

No entanto, em 2024, resoluções do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) restringiram o uso do instrumento particular somente por entidades autorizadas a operar no SFI. Ao analisar a questão, o relator do caso, ministro Gilmar Mendes, decidiu que a lei deve ser mantida.

“Não cabe ao oficial do cartório de registro de imóveis, no exercício e nos limites de sua importante função, negar registro a contratos atípicos com alienação fiduciária firmados por particulares, quando a avença apresentar todos os requisitos previstos em lei para a sua validade”, escreveu o ministro.

Após o voto do relator, o ministro Dias Toffoli seguiu o voto de Mendes e Fux pediu vista do processo.

Consumidor

Em dezembro do ano passado, a Secretaria Nacional do Consumidor, ligada ao Ministério da Justiça, emitiu um parecer para que escritura pública seja valorizada. O parecer foi solicitado pelo deputado Kiko Celeguim (PT-SP).

“A escritura pública não se reduz a formalidade burocrática, mas desempenha função pública essencial esclarecimento jurídico, assegurando ao consumidor informação qualificada, compreensão adequada do conteúdo contratual, controle prévio de cláusulas abusivas e verificação da regularidade jurídica do negócio, reduzindo o risco de práticas predatórias”, afirmou a Senacon.