Airbnb está proibido em condomínios de Santos e do resto do Brasil se não for liberado em assembleia, diz STJ; entenda

A recente decisão do STJ sobre o Airbnb em condomínios residenciais é válida para o Brasil inteiro, ao contrário do que muita gente acredita (Alexsander Ferraz / AT)

A autorização para locações em condomínios residenciais por plataformas de hospedagem, como o Airbnb , tem gerado debates após a decisão da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que determinou que esses imóveis só poderão ser utilizados para hospedagens de curta duração mediante aprovação de ao menos dois terços dos moradores em assembleia. A Tribuna entrevistou advogado especialista em direito condominial para esclarecer as principais dúvidas sobre o tema, como se a decisão do STJ é válida para o Brasil inteiro, pois ela foi tomada com base em processo envolvendo um condomínio de Minas Gerais.

Clique aqui para seguir agora o canal de A Tribuna no WhatsApp!

O debate da permissão ou proibição do Airbnb em condomínios pode ganhar ainda mais força em Santos , no litoral de São Paulo, considerada a cidade mais verticalizada do país, como destaca o advogado condominialista e presidente da Comissão de Direito Condominial da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) em Santos, Marcelo Vallejo Marsaioli.

Segundo ele, a Segunda Seção do STJ — composta por um número maior de ministros do que uma turma julgadora comum — entendeu que esse tipo de locação, por possuir características comerciais, só poderá ocorrer em condomínios residenciais caso haja autorização expressa na convenção condominial.

“Dessa forma, a esmagadora maioria das convenções acaba prevendo que os condomínios são de finalidade exclusivamente residencial. Logo, para que se possa locar pelo Airbnb e afins seria necessária uma alteração na convenção. Para que isso ocorra, é imprescindível o quórum qualificado de 2/3 de todos os proprietários concordando em assembleia”, explica.

Além disso, o advogado afirma que a reunião de condomínio para autorização do Airbnb no prédio pode ocorrer de forma presencial, híbrida ou totalmente virtual, já que há previsão legal para essas modalidades. O formato escolhido não interfere na validade da decisão.

No entanto, Marsaioli ressalta que, independentemente do modelo adotado, é necessário atingir o quórum exigido de 2/3 para que a aprovação tenha validade.

O julgamento é novidade?

O presidente da comissão da OAB-Santos esclarece que o entendimento do STJ não é novidade. De acordo com ele, o Tribunal já julgou outros casos da mesma forma e, agora, apenas manteve o posicionamento de que, sem previsão expressa na convenção do condomínio, esse tipo de locação não é permitido.

“Seja porque a natureza do condomínio é somente residencial, seja por questões da alta rotatividade de pessoas que essas locações trazem, com aumento de despesas, de riscos à segurança, sossego e harmonia da convivência, com alguns poucos proprietários se beneficiando do lucro”, cita o advogado.

Marcelo Marsaioli ainda aponta que existem alguns equívocos graves por parte daqueles que são favoráveis ao Airbnb em condomínios residenciais. Entre eles está o argumento de que, “se não tem proibição escrita na convenção, então pode”. Como explica o advogado, esse entendimento está incorreto, já que, quando a convenção estabelece que o imóvel é destinado a “fins exclusivamente residenciais”, isso já representa uma proibição para qualquer outra finalidade, como comercial ou hoteleira.

Outro argumento citado, de acordo com o advogado, é o de que “o apartamento é meu e eu tenho direito de propriedade, logo uso como bem entender”. Segundo Marsaioli, isso também é um equívoco. O presidente da comissão da OAB-Santos destaca que o direito de propriedade é garantido, mas, em condomínios, deve ser exercido em conjunto com dezenas e, em alguns casos, centenas de outros proprietários, especialmente em relação às áreas comuns.

“Logo, não é uso absoluto da propriedade, sobretudo porque elevadores, hall social, corredores, piscina, academia, sauna e outras áreas são todos (direitos) exercidos conjuntamente”, comenta.

O que diz o Airbnb?

A plataforma afirma que a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) do último dia 7, quinta-feira, refere-se a um caso específico e pontual em Minas Gerais e alega que, por isso, não é definitiva e não determina a proibição da locação via Airbnb em condomínios Brasil afora.

“Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel. Neste contexto, o Airbnb tomará as medidas legais cabíveis e seguirá ao lado dos anfitriões, avaliando todos os caminhos para que a comunidade continue a exercer seu direito legal de gerar renda com seus próprios imóveis”, diz a plataforma, em nota.

O Airbnb ainda destaca que, no Brasil, um estudo da Fundação Getulio Vargas (FGV) mostrou que a plataforma contribuiu com quase R\$ 100 bilhões para as economias locais em um ano. “Esta decisão tem o potencial de impactar não só os anfitriões, mas todo o ecossistema que depende dessa renda, como comércios e fornecedores locais”, finaliza.

Abrangência

Marcelo Marsaioli explica que a decisão do STJ não é pontual e válida somente para o caso de Minas Gerais. “Ela norteia a orientação de que o Airbnb em condomínios residenciais apenas será permitido se a convenção assim autorizar ou se for alterada para autorizar esse tipo de locação. Isso, obviamente, dá norte para todo o mundo jurídico e condominial Brasil afora”, conclui o presidente da comissão da OAB-Santos.