Airbnb em condomínios é proibido em Santos, Praia Grande e pelo Brasil; locação exige aprovação em assembleia

O STJ considerou que o uso de apartamentos para fins comerciais, como hospedagens de curta duração por Airbnb, altera a finalidade residencial do imóvel e, por isso, precisa de autorização do condomínio (Alexsander Ferraz / AT)

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que imóveis em condomínios residenciais só poderão ser usados para hospedagens de curta duração, como pela plataforma Airbnb, com aprovação de ao menos dois terços dos moradores. A medida foi estabelecida na quinta-feira (7), com o entendimento de que esse tipo de atividade afeta a segurança e o sossego dos condôminos em Santos , Praia Grande , no resto do litoral de São Paulo e pelo Brasil.

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Por maioria dos votos, o colegiado considerou que o uso de apartamentos para fins comerciais, como hospedagens de curta duração, altera a finalidade residencial do imóvel e, por isso, precisa de autorização do condomínio. A decisão também unifica o entendimento do tribunal sobre o tema.

Tudo começou após a proprietária de um apartamento pedir na Justiça o direito de oferecer o imóvel para estadias curtas sem precisar de aprovação em assembleia. Já o condomínio argumentou que esse tipo de uso não estava previsto nas regras internas do prédio e descaracterizava o perfil residencial do local. O Airbnb participou da ação como interessado no processo.

Estadias de curta temporada não podem ser consideradas como locação, nem como hotelaria

No julgamento, a ministra Nancy Andrighi afirmou que os contratos feitos por plataformas como o Airbnb não se encaixam totalmente nem como aluguel residencial tradicional, nem como hospedagem de hotel. Por isso, segundo ela, esse modelo pode ser considerado um tipo de contrato diferente, considerado atípico.

"O meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio. É irrelevante, para a classificação jurídica, se a oferta a terceiros foi realizada por meio de plataformas digitais (de que é exemplo o Airbnb), imobiliárias, panfletos afixados nas portarias dos edifícios ou anúncios em classificados. Assim, tanto um contrato de locação residencial por temporada, quanto um contrato de hospedagem, podem ser firmados por plataforma digital, sem que sua natureza jurídica reste descaracterizada", completou, por meio de nota.

A relatora destacou que o uso de plataformas digitais aumentou muito o número de contratos de estadias de curta duração, facilitando o contato entre proprietários e hóspedes. Uma das consequências disso é a maior circulação de pessoas nos condomínios, o que pode afetar a segurança e o sossego dos moradores e tem levantado dúvidas sobre a necessidade de aprovação dos demais condôminos.

Regras para os condôminos

O Código Civil determina que os condôminos devem respeitar a finalidade do empreendimento. Assim, se o condomínio tem uso residencial, os apartamentos também devem ser utilizados para moradia.

A ministra relatora ressaltou ainda que qualquer mudança na destinação do edifício ou das unidades exige um quórum qualificado. Ela citou o artigo 1.351 do Código Civil, que estabelece a necessidade de aprovação de dois terços dos condôminos para esse tipo de alteração.

"Portanto, a mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos; na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida pela recorrente está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades", concluiu a ministra ao negar provimento ao recurso especial da proprietária e manter o acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), o qual havia negado o pedido de disponibilização do imóvel na plataforma Airbnb sem autorização do condomínio.