Em meio a dificuldades econômicas - no comércio, serviços, indústria - o mercado imobiliário vem se destacando, com perspectivas reais de crescimento em 2020 e nos próximos anos. Há combinação de fatores positivos: taxa de juros baixa, inflação controlada, retomada da economia, ainda que lenta e gradual, e aumento do investimento privado. A eles se somam a escassez de imóveis diante da falta de novos lançamentos nos últimos anos, além da melhoria da capacidade de financiamento dos consumidores.
Especialistas veem espaço para que os preços de venda e aluguéis cresçam, a partir do patamar atual, de dois a três pontos percentuais acima da inflação por três a seis anos seguidos. Não é aumento explosivo, característico de bolhas no mercado imobiliário, mas que refletem novo momento para o setor no País.
Um dos pontos mais importantes nesse avanço diz respeito ao crédito. A queda de juros multiplica o mercado comprador, e a redução ocorrida nos últimos meses é significativa. No período em que a taxa Selic estava em dois dígitos, o financiamento habitacional com recursos da caderneta de poupança apresentava juros de 12% a 13% ao ano. A diminuição da taxa básica de juros da economia, iniciada em 2018, teve efeito expressivo e, no final de 2019, o custo efetivo total do crédito imobiliário caiu a 8% anual.
Tal redução pode até triplicar a base de famílias com acesso aos financiamentos. Uma simulação com taxa anual de 13% para um empréstimo de R$ 300 mil a ser pago em 360 meses pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) levava a uma parcela média mensal de R$ 2,4 mil, que exigia renda familiar de R$ 8 mil para que a fatia do orçamento comprometida ficasse em torno de 30%. Com custo de operação de 8% ao ano, mantidas as demais condições, a prestação média cai para R$ 1,8 mil e a renda mensal necessária recua para R$ 5,3 mil.
De acordo com dados da Pesquisa de Orçamento Familiar (POF) do IBGE referente a 2017 e 2018, pouco mais de 10% das famílias brasileiras (4,4 milhões) teriam acesso a empréstimos habitacionais, considerando as taxas praticadas à época. Quando o custo anual cai para 8%, a base se eleva para 16,6 milhões de famílias, quase quatro vezes mais.
O ritmo de vendas vem aumentando, os lançamentos se multiplicam, e os efeitos na geração de empregos na construção civil começam a ser notados, e tendem a aumentar ao longo deste ano. Há ainda o efeito do interesse dos investidores institucionais, traduzido pelo aumento da demanda por fundos imobiliários.
Permanecem, porém, dúvidas sobre as habitações para a baixa renda sem acesso a financiamentos bancários. Não há ainda definições sobre programas para essa área, que precisa ser atendida, tendo em vista o grande déficit e as precárias condições de moradia de milhões de brasileiros.
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