O Centro de Santos vem perdendo população fixa nas últimas décadas. Em 1950, 22,8% dos moradores da cidade viviam nessa região; em 2020, esse percentual reduziu-se a apenas 1%, evidenciando o esvaziamento. Esse não é fenômeno exclusivo e peculiar de Santos: em todo o mundo há processo de transformação e renovação urbana que desloca habitações para novas áreas, tornando decadentes bairros históricos importantes.
No caso santista, o movimento foi gradual. Durante muito tempo, atividades comerciais eram desenvolvidas no Centro (lojas de varejo, escritórios, prestação de serviços), mas mesmo essas acabaram migrando para outros locais. Para tentar reverter o processo, várias ações têm sido desenvolvidas para incentivar a ocupação da área, e uma delas busca trazer moradores de volta ao Centro. Destaque-se que o Plano Diretor do Município proibiu, entre 1968 e 1998, que fossem construídas residências na área, com estímulo a atividades industriais, retroportuárias e portuárias na Vila Nova e Paquetá.
A ideia é interessante e válida, e há experiências de sucesso em várias cidades do Brasil e do mundo. Não é simples, porém, viabilizá-la. O Programa Alegra Centro foi reformulado, substituindo o anterior, que vigorou durante 16 anos. Há duas diferenças básicas: a nova legislação oferece incentivos fiscais e financiamento a investidores, e torna mais flexíveis os níveis de proteção das características dos imóveis ali situados.
As duas iniciativas são corretas, mas sozinhas não darão conta do enorme desafio de revitalização do Centro de Santos. A isenção de IPTU ou ITBI não é suficiente para motivar empresários a realizar empreendimentos na região, enquanto é preciso rever, de modo abrangente, a regulamentação sobre a proteção dos imóveis. Mesmo com maior facilidade para realizar obras externas e internas, é muito discutível que se insista em preservar a volumetria e as fachadas de edifícios absolutamente degradados e sem nenhum valor arquitetônico ou histórico, como são aqueles situados ao longo das ruas General Câmara e Amador Bueno, fora do Centro Histórico, e vias transversais a elas.
A construção de habitações no Centro depende de ampla mudança na região, e não virá com iniciativas isoladas. O empresariado precisa ser ouvido e participar ativamente das discussões sobre planos e projetos que podem ser desenvolvidos. Ações inovadoras, como aluguel social ou a aplicação da outorga não onerosa (permissão para construir mais em determinados terrenos sem o pagamento de contrapartidas ao Poder Público), merecem ser estudadas, uma vez que representam formas de incentivo ao mercado imobiliário.
O desafio continua, e exige articulação entre a Prefeitura e os empresários. Sem isso, intenções e ideias dificilmente serão concretizadas.
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