Onde investir: Perdas e ganhos com imóveis

Depois do ótimo desempenho de 2019, com alta de 30%, os fundos imobiliários (FIIs) perderam 10% no ano passado

Por: Marcelo Santos  -  13/02/21  -  20:37
Índice chegou a 24% em julho
Índice chegou a 24% em julho   Foto: Rovena Rosa/Agência Brasil

Depois do ótimo desempenho de 2019, com alta de 30%, os fundos imobiliários (FIIs) perderam 10% no ano passado. A queda está associada à pandemia. Porém, os FIIs sofreram muito mais do que o Ibovespa, que subiu 2,9% (em 2019, +31%). Basta observar os segmentos dos FIIs para entender porque o sofrimento foi maior. Os FIIs investem em edifícios corporativos ou instalações de shoppings, hotéis ou universidades, segmentos que foram esvaziados pelo isolamento social. Já os de galpões, usados pelas varejistas on-line, ganharam espaço. Por outro lado, a disparada do IGP-M, índice dos aluguéis, de 25% en 2020, beneficiou os FIIs. Percentual esse que foi puxado pela alta do dólar e das commodities. Mesmo com uma onda de renegociação, as taxas continuaram elevadas.


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Há ainda os FIIs de papel, que investem em carteiras de títulos imobiliários. Simplificando, quem investe nesses FIIs vai receber os juros pagos pelos mutuários de financiamentos habitacionais. O lado ruim é que fica a ameaça da inadimplência ou do empreendimento não ser vendido. Por exemplo, uma construtora lança um empreendimento e toma empréstimo para tocá-lo. O banco, ao invés de esperar pelo pagamento, vende essa dívida com um desconto a uma securitizadora – esta emite os títulos (CRI ou letra hipotecária) com remuneração de juros e que são comprados por... FIIs.


Porém, o mundo dos FIIs é bem mais dinâmico, pois um fundo pode mesclar lajes e galpões (são chamados de FIIs de tijolo) com papel, e diversificar seus riscos. Há também a possibilidade de atuar em nichos imobiliários ou investir em cidades diferentes. Por exemplo, um FII tem edifícios na Faria Lima (SP), no RJ e nas capitais do Nordeste. Outros têm um só grande edifício, alugado para uma importante empresa. O risco é maior, mas se o imóvel for de excelente padrão, o inquilino poderá pagar bom preço.


Para investir em mais imóveis, os FIIs fazem captações – na prática, vendem novas cotas ao mercado. Geralmente os FIIs distribuem o lucro todo mês (não é o aluguel) proporcionalmente ao número de cotas do investidor. São os dividendos que na maioria das vezes caem todo mês na sua conta na corretora. Essa é a melhor parte da história. Trata-se de renda passiva. Você fica no sofá, com gestores do fundo trabalhando para te remunerar no fim do mês.


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