Onde investir: Fundos imobiliários e a covid
Se o patrimônio do investidor vai mal na modalidade dos FIIs, pelo menos a remuneração mensal, que é a distribuição dos lucros dos fundos, não faz feio
Se no ano passado a valorização dos fundos imobiliários (FII) ganhou das ações (Ifix, índice de 80 fundos, com 35% x 31% do Ibovespa), agora em 2020 quem perde é o Ifix. Em 12 meses, o índice caiu 3,78%, frente à alta de 2,68% do Ibovespa. Desde janeiro, o Ifix afundou ainda mais, 12,5%, enquanto o Ibovespa caiu 3,26%. Se o patrimônio do investidor vai mal na modalidade dos FIIs, pelo menos a remuneração mensal, que é a distribuição dos lucros dos fundos, não faz feio. Muitos deles ganham da inflação, pelo IPCA, em plena pandemia, quando o home office passou a desocupar edifícios corporativos ou muitos inquilinos pessoa jurídica atrasaram ou deixaram de pagar aluguéis.
Entenda: os fundos imobiliários são donos de imóveis, cujos aluguéis remuneram os investidores. Quem investe em uma cota de FII, ganha com a valorização dessa parte e todo mês também recebe o lucro proporcionalmente ao total de cotas.
Segundo os analistas da Necton Investimentos, o segmento de FIIs tem uma correlação muito grande com os juros. Quando os juros sobem, as cotas dos fundos perdem, o que acontece agora com a tendência de subida dos juros no próximo ano. Segundo o economista-chefe da casa, André Perfeito, a taxa Selic deve ganhar dois pontos percentuais em quatro aumentos de 0,50 ao longo de 2021.
A tendência de subida dos juros é reflexo da fraqueza fiscal do governo, que precisa pagar mais ao mercado para atrair recursos. Entretanto, os fundos imobiliários acabam ganhando, pelo menos agora, com a escalada do IPCA (4% ao ano) e do IGP-M (24,5% ao ano). Os contratos dos inquilinos são renovados com esses índices e mesmo que uma renegociação reduza o reajuste, algum bom aumento acaba assinado.
Entretanto, afirmam os analistas da Necton em live, os fundos que investem em recebíveis imobiliários (CRIs) são mais beneficiados. Esses papéis geralmente estão lastreados em loteamentos e outros empreendimentos financiados e o poder de negociação desse mutuário com a instituição financeira acaba desigual. O inquilino de salas comerciais pode simplesmente devolvê-las, arcando com uma multa, mas o mutuário habitacional se torna inadimplente e tem problemas cadastrais no futuro. No final das contas, o melhor é ninguém sair perdendo para o mercado se estabilizar.
Rentabilidade mensal
Para saber se a remuneração mensal de um fundo imobiliário está vantajosa, calcule o dividend yeld (DY). Basta fazer a proporção do valor nominal pago no mês pelo preço da cota (remuneração mensal/preço da cota x 100). Se o percentual ganhar de inflação e indicadores como o CDI, é um bom negócio. Dica: se você tem imóvel, divida o aluguel pelo preço de mercado x 100 para saber o retorno mensal e ter uma ideia se esse investimento vale a pena.
Tenha visão geral
O investidor não pode mirar apenas o DY (leia ao lado) ou tamanho da remuneração mensal para escolher um fundo imobiliário. É preciso observar um conjunto de indicadores do fundo, a qualidade das propriedades dele e os relatórios mensais. Entre vários sites especializados, a coluna costuma consultar o Funds Explorer. Outra opção é ler a carteira sugerida por sua corretora. As boas casas fazem um boletim mensal de sugestões.
Seu império imobiliário
Adquirir cota de fundo imobiliário é o mesmo que comprar imóveis (sala comercial, shopping, hospital, galpões, escola) em áreas como Faria Lima, só que uma pequena parte deles. Com menos de R$ 100 já dá para comprar uma cota. Se no final do mês o fundo distribuir R$ 0,50 por cota, se você comprou dez delas (R$ 1 mil e cada uma custar, por exemplo, R$ 100), você terá R$ 5 na conta. Além disso, a cota de R$ 100 valoriza como se fosse ação, podendo vendê-la a qualquer momento.
