Fundos imobiliários balançam
Um conjunto de fatores negativos supostamente pesou contra os FIIs. Um deles é a retomada da reforma tributária, com sinalização mais clara do fim da isenção dos dividendos
No mês passado, enquanto o bitcoin disparou 17%, o Ibovespa subiu 8% e o ouro se valorizou 5,8%, um dos segmentos que mais atraiu novos investidores desde o ano passado, os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) caíram 2,61% (pelo índice Ifix) – os FIIs ficaram à frente apenas do dólar (-4,37%). Não adianta reclamar – os FIIs são renda variável, tanto que são negociados na bolsa.
Um conjunto de fatores negativos supostamente pesou contra os FIIs. Um deles é a retomada da reforma tributária, com sinalização mais clara do fim da isenção dos dividendos, justamente um dos maiores atrativos dos FIIs. Cada fundo é obrigado a distribuir 95% do lucro ao cotista. Esse valor vem dos imóveis do FII que rendem aluguéis ao fundo sem imposto. O tributarista Bernard Appy, referência do projeto da reforma que está Câmara, diz que não tem sentido haver essa isenção enquanto há Imposto de Renda sobre o aluguel tradicional recebido pelos donos de imóveis.
Além disso, o futuro do mercado de locação foi profundamente impactado pela pandemia e assim deve continuar. Os FIIs são donos de imóveis usados como escritórios de grandes empresas, que tomaram gosto pelo home office. Outros inquilinos são os shopping centers, que perderam vendas por estarem fechados e não se sabe se a frequência voltará aos moldes pré-pandemia. Universidades, que estão aderindo ao ensino a distância, e hotéis, que podem perder hospedagem pela redução dos deslocamento de executivos, também se supõe que causarão perdas aos fundos.
Porém, um dos reflexos da pandemia é o crescimento das lojas on-line. Esse segmento utiliza galpões logísticos, um dos filões mais lucrativos dos FIIs. Há os fundos de papéis, que negociam títulos imobiliários lastreados em dívidas de empreendimentos residenciais – a casa própria financiada fez o crédito imobiliário disparar em plena disseminação do coronavírus.
Mesmo no caso das lajes corporativas, que podem perder locação para o home office, os FIIs desse filão são donos de imóveis de ponta na Faria Lima e Paulista, entre outros endereços supervalorizados, que são disputados. Deve-se considerar ainda eventuais limites para o home office – nem todos se adaptam a ele ou empresas podem chegar à conclusão que o formato é inviável para algumas funções.
Inquilinos problemáticos
Além dos FIIs de shopping, outras modalidades estão em baixa, como fundos que alugam imóveis para agências bancárias, devido à política dos bancões (Bradesco, Itaú e Santander) e do BB de fechar unidades para privilegiar seus apps. Alguns FIIs donos de imóveis corporativos também amargam perdas com empresas que ficaram sem caixa na pandemia, atrasando aluguéis. Outros inquilinos aproveitaram a covid-19 para forçar renegociações de aluguéis.
Hora de sair?
Quem investe em renda variável não deve sair bruscamente nas quedas. É melhor aguardar e ver o que é mudança que veio para ficar e o que é temporário ou se haverá readequação ao “novo normal”. Ao investidor de sangue frio, esta é a hora de procurar pechinchas. Para isso, fique atento às recomendações de sua corretora e das outras casas. Diversifique – por exemplo, misture FIIs de galpões e papéis com os de lajes e FOFs (fundos que compram cotas de outros fundos).
Entenda o dividendo
O dividendo do FII é proporcional ao número de cotas do investidor. Por exemplo, o fundo anuncia que dia 15 pagará R$ 0,50 de remuneração. Se você tiver 500 cotas desse FI, receberá R$ 250 na conta. A cada mês esse valor unitário muda conforme o lucro do FII. Se houver prejuízo, não há pagamento, mas isso é mais difícil. Para saber se o dividendo está vantajoso, veja a proporção dele em relação ao preço da cota. É preciso ganhar pelo menos da taxa do CDI.
